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第3回日米規制緩和対話と日本側の対応その9(貿易摩擦シリーズ)

 第3回日米規制緩和対話と日本側の対応

・住宅その3

 住宅政策として、1999年12月9日、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が国会で承認されました。当該措置法により、定期借家制度を選択肢として挿入するよう借地借家法が改正されました。

 当該措置法は、定期借家制度に基づく契約を行った当事者(賃貸人及び賃借人)を法定更新(自動更新)及び正答事由の要件の適用除外とし、さらに、特約により賃借増減請求権について適用除外とすることを可能とするものです。

 しかしながら、同制度については、居住用建物についての定期借家権への切替えの禁止や書面による説明義務など、借家人が被りかねない不利益に過剰な防止措置を講じているため、かえって既存借家人の選択の自由が奪われ、また契約手続きが煩雑化していました。

 また、同制度の普及状況については、2001年度の定期借家推進協議会による調査によると、住宅用建物については、同制度の普及率は2.8%と極めて低いものとなっており、殆どの新規契約は定期借家契約ではなく、普通借家契約によるものとなっています。

 このように、定期借家制度については、現行制度のままでは、その普及が進んでおらず、同制度の導入により期待されていた居住用建物の建替えや証券化手法の活用等による都市機能の更新が円滑に行われていませんでした。

 定期借家制度については、従来の借家契約(普通借家契約)では、建物を賃貸すると、賃貸人は「正当事由」がなければ解約や賃借人からの契約の更新を拒むことが出来ません。

 このため、普通借家契約には、契約期間の不確実性に加えて、家賃改定の硬直性や立退き料などの収益見通しの不確実性が存在し、その結果、賃貸住宅市場では、回転の早い狭小な賃貸住宅の供給に偏り、空家などストックの有効利用が阻害されるなどの指摘がありました。

 定期借家制度では、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了するため、契約期間・収益見通しが明確になり、経済合理性に則った賃貸住宅経営が可能となります。

 定期借家制度が普及することにより、持家の賃貸化も含めてファミリー向けなど多様な賃貸住宅の供給が促進され、ライフステージ・ライフスタイルに応じた多様な選択肢が提供されるなどの効果が期待されていました。

 2000年5月、さらなる土地の有効高度利用を図るため、都市計画法と建築基準法が改正されました。この改正により、商業地域内の住宅を含めた敷地において、未利用容積の活用を促進するための新しい手法が創設されました。

 都市計画法は、都市計画の内容やその決定手続き、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関して必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とするとしています。

 2000年5月の法改正では、活力ある中心市街地の再生と豊かな田園環境の下でゆとりある居住を実現することこそ今後のまちづくりの目標・理念であるとの考え方に基づき、街づくりの手段である都市計画制度について、地域の自主性を尊重し、地域特性を活かせる使い勝手のよい仕組みとなるよう抜本的に見直しが行われました。

 具体的には、貴重な土地を有効利用するため緩和すべきは緩和する一方、良好な生活環境を保全するため規制すべきは規制し、地域の実情に応じたメリハリのきいた運用が可能となる制度構成に改める方向で見直しが行われました。
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